Die Straßburger Stadtverwaltung beschloss 2021 im Rahmen der Weiterentwicklung des Städtebauprojekts Deux-Rives / Zwei-Ufer, den Anteil an erschwinglichem Wohnraum für das gesamte Projektgebiet von 30 auf 40 Prozent zu erhöhen. Mit StarDock – l’Alternatif entstehen nun im Stadtviertel Starlette die ersten staatlich geförderten Wohnungen nach dem Erbbaurechtsmodell Bail Réel Solidaire (BRS).
Was ist ein Bail Réel Solidaire?
Der Erbbaurechtsvertrag Bail Réel Solidaire (BRS) ermöglicht den Erwerb von Wohnraum zu reduzierten Kosten (Einsparungen von ca. 30 Prozent) durch Trennung des Eigentums an Immobilie und Boden. Bauprojekte im Rahmen dieses Erbbaurechtsmodells ermöglichen die Bereitstellung langfristig erschwinglichen Wohnraums (Näheres hierzu finden Sie in unserem kleinen Wohnlexikon).
Prinzipien
- Ein Organisme Foncier Solidaire (OFS) besitzt oder erwirbt das Grundstück.
- Dieser gemeinnützige Bodeneigentümer schließt mit einem Projektentwickler einen Erbbaurechtsvertrag – Bail Réel Solidaire (BRS) –, der den Bau einer Immobilie auf dem Grundstück vorsieht.
- Der Käufer unterzeichnet einen Vorvertrag über den Erwerb im Rahmen eines BRS errichteten Wohneigentums. Die Genehmigung für den Erwerb geförderten Wohneigentums durch den Käufer erteilt der gemeinnützige Bodeneigentümer (Organisme Foncier Solidaire).
- Der Käufer wird Besitzer der Wohnung.
- Der Käufer bezieht seine neue Wohnung und zahlt dem gemeinnützigen Bodeneigentümer dafür zusätzlich zur Tilgung seines Kredits und den Nebenkosten eine monatliche Gebühr – den sogenannten Erbbauzins – von 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter.
Der Kauf im Rahmen eines Bail Réel Solidaire errichteten Wohneigentums ist an mehrere Bedingungen geknüpft:
- Für eine Genehmigung durch den OFS darf das Einkommen des Käufers eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten.
- Das erworbene Wohneigentum muss Hauptwohnsitz des Käufers sein.
- Die Weiterveräußerung des Wohneigentums ist nur an Käufer, die die Einkommensobergrenze ebenfalls einhalten, sowie vorbehaltlich der Genehmigung des OFS zulässig.
- Für den Weiterverkaufspreis besteht die Vorgabe, dass er eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten darf.
Einkommensvoraussetzungen (zum 1. Januar 2022)
| Wohnungsgröße (Anzahl der Bewohner) | Einkommensobergrenze BRS (Steuerl. Referenzeinkommen 2020) |
| 1 | 25.317 € |
| 2 | 33.760 € |
| 3 | 39.050 € |
| 4 | 43.271 € |
| 5 und + | 47.481 € |
Vorteile des Bail Réel Solidaire:
- Der Preis für das Wohneigentum ist günstiger, da der Boden nicht erworben werden muss (stattdessen zahlt der Käufer einen monatlichen Erbbauzins von 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter an den OFS).
- Das Wohneigentum ist langfristig erschwinglich, da auch der Weiterverkaufspreis nach oben begrenzt ist.
- Das Wohneigentum erfüllt die für Neubauten geltenden Normen hinsichtlich Bauweise und Komfort.
- Der Käufer erwirbt Eigentum zu einem Preis unterhalb des Marktniveaus (Preisobergrenze).
- Der Käufer hat Anspruch auf die Zehnjahres- und die Vollendungsgarantie. (Näheres zu diesen Garantien finden Sie hier hier.)
- Der Käufer kommt in den Genuss des verminderten Mehrwertsteuersatzes von 5,5 Prozent und kann je nach Einkommen ein zinsloses Darlehen in Anspruch nehmen.
- Die Notariatsgebühren sind wie bei allen Neubauprojekten ermäßigt.
- Für die ersten Jahre genießt der Käufer zudem eine Rückkauf- und Unterbringungsgarantie für den Fall eines selbst oder von Unbekannten verschuldeten Unfalls.
StarDock – L’Alternatif: Wohneigentum mit angeschlossenem Parkhaus nach dem BRS-Modell
Mit StarDock entstehen Wohnungen und ein Parkhaus mit 496 Stellplätzen nahe der Straßenbahnhaltestelle StarCoop. Der neue Komplex im Süden des Starlette-Viertels ist somit attraktive Parklösung und Wohnungsbauprojekt zugleich. Vorgesehen sind 81 Wohnungen, davon 47 in öffentlicher Förderung für Personen mit geringem Einkommen – die Projektentwicklung übernimmt Ophéa – und 34 im Rahmen eines BRS-Programms, für die der gemeinnützige Bodeneigentümer Organisme Foncier Solidaire d’Alsace und Opidia „L’Alternatif“ verantwortlich zeichnen.
Die 34 Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen befinden sich im Westflügel des Komplexes mit Ausblick auf das Vauban-Becken. Sie sind ideal gelegen und bieten direkten Straßenbahn- und Parkhaus-Anschluss. Auch ein Dachgarten für den Gemüseanbau und eine hauseigene Gemeinschaftsbibliothek haben die Planer vorgesehen.
Für Straßburg im Allgemeinen und das Städtebauprojekt Deux-Rives / Zwei-Ufer im Besonderen bedeutet StarDock eine wesentliche Neuerung, denn hier werden zum ersten Mal Wohnungen im Rahmen des Bail Réel Solidaire (BRS) finanziert.
